物業(yè)管理安全知識
第一章物業(yè)安全管理概述
第一節(jié)物業(yè)安全管理的概念
一、物業(yè)安全管理的含義
1.安全
安全，指沒有危險，不受威脅，不出事故。物業(yè)安全一般包含3層含義：
其一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場所秩序保持良好的狀態(tài)。
其二，物業(yè)安全不僅指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財產(chǎn)不受侵害，而且指不存在其他因素導致這種侵害的發(fā)生，即物業(yè)的安全狀態(tài)應該是一種既沒有危險，也沒有可能發(fā)生危險的狀態(tài)。
其三，物業(yè)安全是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)的某一個方面的安全。
影響物業(yè)安全的因素很多，變化也比較快，歸納起來主要有兩大類：①人為侵害因素，如失火、偷竊、打架等；②自然侵害因素，如大風刮倒廣告牌、電梯故障等。安全管理人員應了解這些影響安全的因素，并隨時注意處理。
2.安全管理
物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱蓚€方面，“防”是預防災害性、傷害性事故發(fā)生；“保”是通過各種措施對萬一發(fā)生的事故進行妥善處理?！胺馈笔欠罏?，“保”是減災。兩者相輔相成，缺一不可。
物業(yè)安全管理作為一項職業(yè)性的服務工作，是介入公安機關職責和社會自我防范之間的一種專業(yè)保安工作，較之于社會治安管理的這兩種形式(公安機關和社會自我防范)具有補充的性質(zhì)，具有補充國家安全警力不足、減輕國家財政負擔及工作職責范圍針對性的優(yōu)點。
物業(yè)安全管理的目的，是要保證和維持業(yè)主和使用者有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。
二、物業(yè)安全管理的內(nèi)容
物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。
1.治安管理
①對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜帶******、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；
②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。
2.消防管理
其內(nèi)容主要是預防和控制火災的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保養(yǎng)和維修等。
3.車輛交通管理
主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。
美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現(xiàn)的需要。這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據(jù)這個理論，當人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務內(nèi)容和規(guī)范也會隨著社會總體經(jīng)濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。
三、物業(yè)安全管理的機構(gòu)設置與職責
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經(jīng)營或自行組織專門的隊伍實施管理業(yè)務。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)建設方案設計之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設計方案的擬訂，以避免在方案建設完成后進行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設計方案時，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應制定詳細的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí)章必嚴，違章必究。
安全管理的機構(gòu)設置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也越多越復雜。物業(yè)管理公司通?？梢栽O置保安部來負責物業(yè)的安全管理。保安部的構(gòu)成如下圖。
保安部的主要職責是：
①貫徹執(zhí)行國家公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負責；
②組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設置和人員安排的意見，制定崗位職責和任務要求，主持安全工作例會；
③熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預見地提出對物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施；
④積極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；
⑤抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓工作，提出并落實教育培訓計劃。
第二節(jié)物業(yè)安全管理的指導思想和原則
一、指導思想
物業(yè)安全管理的指導思想是：建立最健全、完備的組織機構(gòu)，用盡可能先進的設備、設施，選派最具責任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預防為主”的原則，千方百計地作好預防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟損失減少到最低點。
二、“五落實”原則
1.思想落實
即要把安全管理放在第一位，要真正從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)管理公司要大力進行安全的宣傳教育，組織學習有關的法規(guī)和規(guī)定，學習兄弟單位的先進經(jīng)驗和內(nèi)部制訂的各項安全制度、崗位責任制和操作規(guī)程等。通過宣傳和不斷學習，使廣大員工和業(yè)主、使用人重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動配合，共同搞好安全管理工作。
2.組織落實
物業(yè)管理公司要有主要的領導掛帥，成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業(yè)安全管理機構(gòu)，如保安部或委托專業(yè)的保安公司，由專門的機構(gòu)負責安全管理的具體領導、組織和協(xié)調(diào)，而不能把它作為一個附屬的機構(gòu)放在某一個其他部門里。
3.人員落實
物業(yè)管理公司的主要領導要兼任安全委員會的主任，而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)崗位培訓，要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。
4.制度落實
物業(yè)管理公司要根據(jù)國家的有關政策法規(guī)、規(guī)定和要求，結(jié)合自己所管物業(yè)的實際情況，制定出切實可行的安全管理的制度和辦法，如安全管理崗位責任制、安全管理操作規(guī)程等，并要堅決組織貫徹執(zhí)行。
5.裝備落實
要配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設備設施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設備(如交通通訊和防衛(wèi)設備)，以增強安全管理的安全系數(shù)與效率，保證人身和財產(chǎn)的安全。
第三節(jié)物業(yè)安全管理的意義
1.物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護社會安定團結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區(qū)所組成的，只有作好各個社區(qū)的安全管理，才能實現(xiàn)社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)的目標。
2.物業(yè)安全管理能為業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)提供安全和保護。
3.物業(yè)安全管理是物業(yè)管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。
4.物業(yè)的安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業(yè)，物業(yè)才會增值。
第二章治安管理
第一節(jié)治安管理概述
一、治安管理人員崗位職責
1.部門經(jīng)理的職責
(1)保安部經(jīng)理應對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負有組織領導的具體責任；
(2)根據(jù)國家治安的有關規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導下級管理人員的工作；
(3)主持部門例會，傳達貫徹總經(jīng)理及有關部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；
(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況，做到心中有數(shù)；
(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理；
(6)負責完成總經(jīng)理交辦的其他事項。
2.保安班長的職責
(1)對部門經(jīng)理負責，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作；
(2)帶領保安班全體人員，根據(jù)制定的崗位責任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作；
(3)根據(jù)崗位責任制所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責任制；
(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業(yè)務，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作；
(5)做好部門領導和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領導部門提供建設性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排；
(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應向部門經(jīng)理匯報一次；
(7)以身作則，做好本職工作。
3.保安員的職責
(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。
(2)作風正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設法抓獲。
(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設備設施，發(fā)現(xiàn)不安全因素