檢視與完善《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則探討
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摘要: 我國《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬處理“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的表述過于概括，“其它場地”所指不明，約定歸屬不切實際且有違法律體系的一致性。應(yīng)立足我國國情，從車位的性質(zhì)、類型、功能、土地使用權(quán)的狀況、車位權(quán)屬所涉及的利益關(guān)系等方面加以分析，借鑒國外立法例，在堅持小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要的立法宗旨下，完善《物權(quán)法》的車位權(quán)屬規(guī)則。
關(guān)鍵詞: 車位 物權(quán)法 建筑物區(qū)分 所有權(quán)
一、對《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視
《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應(yīng)是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。[1](P35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應(yīng)服從保護業(yè)主利益的立法目的。[2](P92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。[3](P158) 車位的購買數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi)，且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。[4](P83)這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當(dāng)事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。
從表面來看，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定尊重當(dāng)事人的意思自治，順應(yīng)市場經(jīng)濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關(guān)立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應(yīng)求，屬于稀缺資源; 房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場，缺乏競爭;國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。
《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。[5](P602)還有人認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標(biāo)準，不應(yīng)局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結(jié)建人防工程等。[6](P19－20)可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無關(guān)系。其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰有權(quán)出售? 誰有權(quán)買受? 所取得的是車位所有權(quán)還是專用權(quán)?所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權(quán)法》加以明定。
二、對車位法律性質(zhì)的分析
有學(xué)者認為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。[7](P51)那么，車位是否是獨立物?通說認為，獨立物是指依社會觀念認可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨立者。[8](P80)關(guān)于獨立物的判斷標(biāo)準，從古至今不斷演進，但無非是強調(diào)物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便在其上設(shè)定一個獨立的物權(quán)，滿足人們生產(chǎn)生活的需要，維護交易的秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。據(jù)此，可認定車位為獨立物。《物權(quán)法》第74條第2款關(guān)于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標(biāo)準是:物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。[9](P24)顯然，車位不符合該標(biāo)準。
作為獨立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權(quán)的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，可以單獨流轉(zhuǎn)。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。德國《住宅所有權(quán)法》第3條第2項規(guī)定: “以持久性的界限標(biāo)明范圍的停車場，視為有獨立性的房間。”[10](P424)美國法將專門停車場中的車位認定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設(shè)停車位、獎勵增設(shè)停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，《物權(quán)法》并沒有明確車位是否構(gòu)成專有部分?！督忉尅返?條彌補了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權(quán)法》修改時，在檢討《解釋》的基礎(chǔ)上，增加對車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當(dāng)然，車位是獨立物并不意味著車位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。
有學(xué)者認為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應(yīng)依《物權(quán)法》第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。[11] (P64－65)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經(jīng)濟效用，但是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特點是，如果沒有主物的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈罩等。由于喪失了對主物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯現(xiàn)。[12](P15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認建筑區(qū)劃內(nèi)的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關(guān)聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關(guān)系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權(quán)屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當(dāng)事人沒有特別約定時，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過約定保留作為從物的車位所有權(quán)，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資源，高價出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應(yīng)有的合法利益。
關(guān)鍵詞: 車位 物權(quán)法 建筑物區(qū)分 所有權(quán)
一、對《物權(quán)法》車位權(quán)屬規(guī)則的檢視
《物權(quán)法》第74條第1款規(guī)定彰顯了立法者維護業(yè)主利益的價值選擇，對于構(gòu)建和諧社區(qū)、維護社會穩(wěn)定無疑具有積極意義。但其表述過于概括，極易發(fā)生理解上的分歧。譬如，“首先”應(yīng)是業(yè)主對小區(qū)車位享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)。[1](P35)“首先”不同于“優(yōu)先”，對其理解應(yīng)服從保護業(yè)主利益的立法目的。[2](P92)“首先”是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。[3](P158) 車位的購買數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi)，且只是用于生活用途，不得用于經(jīng)營用途，合理的數(shù)量并不限于一戶一個。[4](P83)這種規(guī)定的模糊性，導(dǎo)致司法與執(zhí)法實踐難以操作。為此，最高人民法院關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第5條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認定其行為符合《物權(quán)法》有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。但《解釋》仍欠具體。據(jù)筆者對廣州市房地產(chǎn)權(quán)登記交易中心的調(diào)研，辦理車位產(chǎn)權(quán)登記的難點就在于如何認定該車位是否已“首先滿足業(yè)主的需要”?當(dāng)事人通過法院強制執(zhí)行中的拍賣取得車位的，是否受“首先滿足業(yè)主的需要”的限制? 可見，這種模糊規(guī)定亟待改進，否則勢必埋下糾紛的隱患，影響立法目的實現(xiàn)。
從表面來看，《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定尊重當(dāng)事人的意思自治，順應(yīng)市場經(jīng)濟的基本要求，十分合理。然而，立足我國現(xiàn)實與相關(guān)立法，審視其實施現(xiàn)狀，就不得不質(zhì)疑其合理性。在我國，小區(qū)車位至今仍然供不應(yīng)求，屬于稀缺資源; 房地產(chǎn)市場基本處于賣方市場，缺乏競爭;國家和地方政府對小區(qū)車位的價格缺乏管制。
《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定明確了歸屬業(yè)主共有車位的類型，但也不乏缺漏之處。其一，“其它場地”所指不明，易滋爭議。有人認為，“其它場地”是指未納入建筑區(qū)劃的其它場地，主要是指未納入建筑區(qū)劃的空地。[5](P602)還有人認為，“其它場地”不宜以“是否納入建筑區(qū)劃”為判斷標(biāo)準，不應(yīng)局限于 “土地”，在解釋上與“土地”同其意義者，亦在之列，包括: 首層架空層、結(jié)建人防工程等。[6](P19－20)可以說，至今首層架空層車位、地下車位的權(quán)屬仍不明確與此不無關(guān)系。其二，車位共有權(quán)的內(nèi)容不清晰。如業(yè)主共有車位是否可以出售? 誰有權(quán)出售? 誰有權(quán)買受? 所取得的是車位所有權(quán)還是專用權(quán)?所得收益歸誰等問題，由于涉及小區(qū)的和諧發(fā)展或具有一定的專業(yè)性，須由《物權(quán)法》加以明定。
二、對車位法律性質(zhì)的分析
有學(xué)者認為，車位不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體。[7](P51)那么，車位是否是獨立物?通說認為，獨立物是指依社會觀念認可的、得以一 “完整”之物存在的物，易言之，是此物與彼物可依人為劃分而獨立者。[8](P80)關(guān)于獨立物的判斷標(biāo)準，從古至今不斷演進，但無非是強調(diào)物要有形式上或觀念上的獨立性、使用上的獨立性，以便在其上設(shè)定一個獨立的物權(quán)，滿足人們生產(chǎn)生活的需要，維護交易的秩序。停車場或車庫形式上為“一物”，但為了停車需要和交易便利，人們?nèi)藶樵谄渲型ㄟ^劃線等方式明確一個個車位的范圍并作為單獨的交易對象，因而車位具有觀念上的獨立性。同時，車位具有停放車輛的特定用途，人們可以通過公共車道和出入口駕駛汽車出入車位，實現(xiàn)對車位的利用，無需借助其它專有部分，因而車位具有使用上的獨立性。據(jù)此，可認定車位為獨立物。《物權(quán)法》第74條第2款關(guān)于車位可以出售、附贈或出租的規(guī)定也已暗示這一點。既然如此，車位就不是區(qū)分所有建筑物的重要成分。在德國，重要成分的判斷標(biāo)準是:物與物之間的關(guān)系如此緊密，以致如果分離，則會使一物遭到毀壞、損害或喪失效用。[9](P24)顯然，車位不符合該標(biāo)準。
作為獨立物的車位就具備構(gòu)成專有部分的可能性，可以被認定為專有部分，成為專有權(quán)的客體，由業(yè)主或開發(fā)商享有專有權(quán)，通過登記取得獨立的產(chǎn)權(quán)證書，可以單獨流轉(zhuǎn)。許多國家和地區(qū)不乏將車位認定為專有部分的立法例。德國《住宅所有權(quán)法》第3條第2項規(guī)定: “以持久性的界限標(biāo)明范圍的停車場，視為有獨立性的房間。”[10](P424)美國法將專門停車場中的車位認定為專有部分，開發(fā)商可以單獨轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。我國臺灣地區(qū)自行增設(shè)停車位、獎勵增設(shè)停車位可以成為區(qū)分所有建筑物的專有部分。然而，《物權(quán)法》并沒有明確車位是否構(gòu)成專有部分?！督忉尅返?條彌補了這一缺漏，明確了車位構(gòu)成專有部分的條件，但不盡合理，其規(guī)定的第三個條件“能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”實為多余。因為只要具備前兩個條件亦即“具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分”和“具有利用上的獨立性，可以排他使用”即可。建議《物權(quán)法》修改時，在檢討《解釋》的基礎(chǔ)上，增加對車位構(gòu)成專有部分的規(guī)定。當(dāng)然，車位是獨立物并不意味著車位只能構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的專有部分。車位究竟屬于專有部分還是共有部分，除了考慮車位是獨立物外，還需綜合考慮土地使用權(quán)的狀況，車位的類型、功能、以及不同利益主體間的利益平衡等。
有學(xué)者認為，車位是區(qū)分所有建筑物的“從物”。其處分應(yīng)依《物權(quán)法》第115條確立的從物規(guī)則，是否歸屬于業(yè)主，取決于售房合同的約定。[11] (P64－65)該觀點看到了車位具有獨立性和輔助的經(jīng)濟效用，但是卻忽略了車位的獨立使用價值。從物的最大特點是，如果沒有主物的存在，從物無法獨立發(fā)揮其效用，例如沒有刀的刀鞘，沒有燈的燈罩等。由于喪失了對主物的輔助與配合作用，其效用完全無法獨立顯現(xiàn)。[12](P15)但離開了區(qū)分所有建筑物，車位仍然能夠獨立發(fā)揮其泊車的功能。盡管不能否認建筑區(qū)劃內(nèi)的車位是區(qū)分所有建筑物的配套設(shè)施，使用主體主要是居住在這里的業(yè)主，但這種關(guān)聯(lián)性并不能體現(xiàn)為物與物之間的主從關(guān)系。如果按照從物規(guī)則解決小區(qū)地下車位的權(quán)屬問題，就可能出現(xiàn):一是在當(dāng)事人沒有特別約定時，地下車位歸業(yè)主共有，因其建筑成本比較高，對開發(fā)商很不公平。二是開發(fā)商通過約定保留作為從物的車位所有權(quán)，將會利用其優(yōu)勢地位，壟斷車位資源，高價出售或出租車位，謀取壟斷利益，侵害業(yè)主對車位應(yīng)有的合法利益。